상속주택이란? 돌아가신 분으로부터 상속받은 주택이다.
세법에서는 본인의 의사와 상관없이 받는 것이므로 양도세와 관련하여 특례를 두고 있다. 1주택을 보유한 상태에서 상속으로 2주택이 되더라도, 처음부터 보유한 내집을 팔 경우 1세대 1주택 비과세를 해준다.
1. 같이 살던 부모님의 사망으로 2주택이 된 경우
A씨는 부모님과 서울 아파트에서 함께 살았고, 한 번도 세대분리를 한 적이 없다.
A씨는 경기도에 자기명의 아파트를 가지고 있다. 아버지가 돌아가시면서 서울 아파트를 상속받게 되었다면, A씨는 두 채 모두 양도세 비과세를 받을 수 있을까?
A씨는 부모님과 같은 집에서 계속 살며 세대분리를 하지 않았기에 돌아가신 아버지와 동일한 세대였다. 따라서 A씨는 아버지 사망 전이나 후나 1세대 2주택자이다.
상속으로 2주택이 된 것이 아니므로 상속주택 비과세 특례를 받을 수 없다.
만약 아버지가 돌아가시기 전에 세대분리를 했거나, 따로 살다가 동거봉양을 위해 합가한 경우였다면 상속주택 특례를 받을 수 있었을 것이다.
2. 할아버지로부터 대습상속을 받은 경우 상속주택 특례가 될까?
상속주택 특례는 자녀가 받은 상속주택에만 해당된다.
조부모가 유언으로 손주에게 집을 상속한 경우에는 상속주택 특례에 해당되지 않지만 대습상속일 경우에는 상속주택 특례를 받을 수 있다. 예를 들어 아버지가 돌아가신 상태에서 할아버지가 돌아가신 경우, 손녀가 아버지 대신 주택을 상속받은 경우에는 상속주택 특례를 받을 수 있다.
3. 형제가 한 채를 공동상속 한 경우
상속주택 한 채를 형제들이 공동으로 상속받은 경우, 기존에 가지고 있는 내 집을 팔 때 비과세를 받을 수 있을까?
여러 명이 함께 상속받은 주택을 ‘공동상속주택’ 이라고 한다.
원래 주택 수를 계산할 때, 공동지분으로 소유한 주택은 각자 한 채씩 소유한 것으로 본다. 하지만 상속주택은 예외이다. 이미 내집이 있는 상태에서 한 채를 공동상속을 받았을 경우, 기존 집을 팔 때 공동상속주택은 없는 것으로 보아 주택 수로 계산하지 않는다. 따라서 내 집 외에 공동 상속주택이 한 채가 있더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있고, 내 집이 사망일 당시 보유하고 있는 주택일 필요도 없다.
다만, 상속 지분이 가장 큰 상속인(주된 상속인)의 경우에는 공동 상속주택이 주택 수에 포함이 되므로 주된 상속인이 상속주택 특례를 받기 위해서는 상속개시당시 세대가 분리되어 있고, 1주택을 보유한 상태에서 한 채를 상속을 받아야 한다.
공동상속주택은 다음 순서에 따라 소유한 것으로 본다.
1순위: 상속 지분이 가장 큰 상속인, 2순위: 그 주택에 거주하는 상속인, 3순위: 최연장자
4. 상속주택과 일반주택, 파는 순서가 중요하다.
상속주택과 일반주택이 있을 때, 어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 양도세가 크게 차이가 난다.
1) 상속주택을 먼저 파는 경우
양도일 시점 2주택자로 보아 양도세가 과세된다. 다만, 상속받은 날로부터 5년 이내에 팔면 조정대상지역의 경우 다주택자로 중과되지는 않는다.
2) 일반주택을 먼저 파는 경우
일반주택을 파는 경우 상속주택이 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 남은 상속주택도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 받을 수 있다.
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