주택을 팔 때 양도세를 아끼는 가장 좋은 방법은 1세대 1주택 비과세를 받는 것이다.
정부는 투기 목적의 거래는 규제를 하지만, 1세대가 하나의 주택을 소유하는 것은 국민 주거안정을 위해 세금혜택을 준다. 그래서 1세대 1주택의 경우는 일정요건을 갖추면 주택을 양도하여 차익이 생기더라도 양도세를 비과세해준다.
세대란 거주자 및 그 배우자와 자녀이다. 만약 부모나 형제.자매가 같은 집에서 산다면 이들도 같은 세대로 본다.
‘같은 세대’ 인지 ‘별도 세대’인지 판단은 비과세 여부 판단에 매우 중요하다.
2주택을 보유한 A씨가 주택을 처분하고자 한다. 양도하고자 하는 주택이 시세차익이 크다보니 양도세가 부과되는 경우 양도세 부담이 커 고민이 많다.
주위에서 1채를 자녀에게 증여를 하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어 양도세를 부담하지 않아도 된다는 말을 들었다.
A씨가 자녀에게 증여를 하여 1세대 1주택을 비과세를 받을 수 있는지를 살펴보도록 하자.
예) 증여받은 자녀가 27세 미혼으로 부모와 따로 거주하는 대학원생인 경우
자녀가 30세 미만 미혼으로 대학원생이고, 아직 직업이 없는 학생신분으로 주민등록을 달리하여 따로 살더라도 부모와 같은 세대로 본다.
따라서 자녀에게 증여를 하여도 여전이 1세대 2주택에 해당되어 비과세를 받을 수 없다. 잘못 판단하여 증여를 진행하는 경우 양도세 비과세는 받을 수 없는데 괜히 증여세와 취득세만 부담하는 일이 발생 할 수 있으니 주의를 하여야 한다.
예) 증여받은 자녀가 21세 대학생으로 아르바이트를 해서 월 수입이 70만원이 있는 경우
현재 자녀가 아르바이트를 해서 일정금액 이상의 소득이 있으니 별도 세대로 봐야 하지 않을까 생각할 수 있다. 하지만 30세 미만의 미혼 자녀가 별도 세대로 인정받으려면 독립적인 생계를 유지할 만한 고정수입이 있어야 한다. 따라서 대학생이나 대학원생의 아르바이트 수입은 고정수입으로 볼 수 없기에 별도 세대로 인정받을 수 없다.
따라서 자녀에게 증여를 한 경우에도 여전히 1세대 2주택에 해당되어 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없다. 반면에 고등학교나 대학을 마치고 취업해서 고정수입을 받는 경우, 만 30세 미만이라도 주소를 달리해서 살고 있다면 별도 세대로 인정해주므로 이 경우에 자녀에게 증여를 한다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
절세 포인트는 30대 미만의 자녀가 학생신분으로 고정수입이 없는 경우에는 자녀가 취업하거나 30대 이상이 될 때 까지 주택증여와 처분을 미루는 것도 절세법 중 하나이다.
예) 자녀가 독립된 수입이 있으나 같은 집의 부모와 자녀가 함께 거주하는 경우
같은 주소지에 살더라도 경제적으로 서로 독립된 상태에서 각자 생계를 달리했다면 별도 세대로 인정해준 판례가 있다.
단, 입증 책임은 납세자에게 있다. 각자의 소득이 따로 있으며 생활비나 관리비 등을 각자의 소득에서 지출한다는 것을 입증해야 자녀에게 증여를 하고 주택을 양도하는 경우 별도 세대로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
경우에 따라 비과세를 받을 수 있고, 비과세를 받지 못 할 수 있으니 자녀에게 증여를 하기전에 전문가에게 먼저 상담을 하고 진행할 것을 조언 드린다.
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