오피스텔을 임대하는 사람들은 대개 업무시설로 임대한 일반과세자다. 이들은 사업자등록을 한 뒤 분양받을 때 냈던 금액 중 부가가치세를 환급받는다. 그리고 매년 7월과 다음연도 1월에 두 번의 부가가치세 신고·납부와 한 번의 소득세 신고를 하게 된다.
서울에 상가로 오피스텔을 임대해 오다 오피스텔을 양도한 이 남원 씨가 상담을 위해 전화를 했다. “안녕하세요. 제가 서울에 있는 오피스텔을 팔았는데 세금이 얼마나 나오고 세무절차가 궁금해서 전화를 했는데요”“
네. 먼저 폐업신고와 함께 그동안의 임대소득에 대한 부가가치세와 이번 양도에 따른 부가가치세를 정리하게 됩니다. 물론 상가임대사업자에게 포괄양도·양수하면 양도에 따른 부가가치세는 없을 것입니다. 한편 소득세는 내년 5월에 종합소득세신고를 하면 됩니다”“양도에 대한 부가가치세요? 저는 오피스텔을 산지 10년이 넘으면 부가가치세가 없다고 알고, 부가가치세는 고려하지 않고 계약서를 작성했는데요?”
주거용이 아닌 오피스텔을 팔면 부가가치세가 과세 된다
남원 씨는 잘못 알고 있었다. 다시 말해 그는 오피스텔을 상가에서 주택임대로 면세로 전용한 경우와 상가로 오피스텔을 양도한 경우 부가가치세가 과세되는 형태가 다르다는 것을 알지 못하였다.
오피스텔을 보유한 대다수의 사람들이 이를 알지 못해 세금을 물게 된다. 분양받을 때 상가임대로 부가가치세를 환급받고 주택으로 임대를 하게 되어 면세로 전용하면 당초 환급받은 세액 중 일부는 면세사업과 관련된 부가가치세로 납부해야 한다.
이런 제도를 운영하는 기간은 분양 후 5년(2002년 이후에는 10년)으로, 이 보유 기간이 지나면 주택으로 임대를 하더라도 부가가치세가 과세되지 않는다.그러나 주거용이 아닌 사무용으로 사용되는 오피스텔을 팔게 되면 재화가 공급될 때마다 부가가치세가 과세된다는 원리에 따라 토지를 제외한 건물 가격의 10%가 부가가치세로 과세된다. 거래금액 1억 원 중 5,000만 원이 건물 가격이라면 대략 500만 원이 부가가치세가 되고, 이 부가가치세는 오피스텔을 산 사람이 부담하게 된다.
오피스텔을 구입하시는 분이 상가로 사용하실 사업자이신가요? 질문에, 미용실을 하는 사업자로 했다. “그러면 그 미용실이 일반과세자인지 간이과세자인지 구입하시는 분께 물어봐 주시겠어요? 비록 선생님께서 하시던 임대사업을 하지는 않지만 미용실 운영하는 일반과세자라면 오피스텔을 사업장으로 쓰고 있으므로 부가가치세를 환급받을 수 있을 겁니다”
며칠 뒤 이 씨에게 오피스텔을 산 사람이 다행이 일반과세자라는 연락이 왔다. 혹시라도 간이과세자 였다면 부가가치세의 일부만 공제되므로 계약에 없던 부가가치세 추가 부담으로 거래하는 데 어려움이 있었을 것 이다.
오피스텔은 주택인가, 사무실인가
세법은 실질 용도로 주택 여부를 판정한다. 그래서 오피스텔이 주거용으로 사용된다면 주택에 해당된다. 이에 맞춰 과세관청은 2003년 2월 18일 이후로 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우에는 부가가치세를 면제한다고 발표했다. 원래 주택임대에 대해서는 부가가치세를 과세하지 않기 때문이다.
앞으로는 1주택을 보유한 사람이 주거용 오피스텔을 하나 더 보유하면 2주택자가 된다. 따라서 주거용 오피스텔을 양도하는 경우에는 원칙적으로 주택에 대한 양도소득세 과세 체계를 따라야 한다.
그런데 오피스텔과 관련하여 아주 중요한 문제가 있다. 즉 당초 분양받을 당시 오피스텔에 대한 부가가치세는 업무용 시설로 보아 환급을 받을 수 있었다. 하지만 이를 부가가치세가 과세되지 않는 사업(거주용 임대)에 사용하는 경우에는 당초 환급받은 부가가치세를 반납하여야 한다는 사실이다.
그렇다면 주거용으로 임대한 후에 사업용(임차인이 사업자등록을 하면 족하다)으로 사용된다면 반납된 세금을 다시 환급받을 수 있는지 궁금할 수 있는데, 종전에는 매입세액의 재 공제에 대해서는 규정하고 있지 않았으나 최근에 공제를 받을 수 있는 규정이 신설되어 이를 돌려받을 수 있게 되었다.
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