올해 부쩍 수도권 아파트 증여관련 상담이 늘어났다. 그 이유는 무엇일까?
수도권 아파트 가격이 천정부지로 치솟으면서 공시가격 10억원이 넘는 아파트가 많아졌다.
세법개정으로 보유세가 강화되면서 다주택자나 자산가가 아파트를 그대로 보유하는 것 외에 선택할 수 있는 방법은 크게 세 가지다.
매도와 주택임대사업자 등록, 증여다. 하지만 다주택자 입장에서 매도는 쉽지 않다. 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 세금 부담이 커진 때문이다.
양도소득세 부담이 높아 파는 것보다 차라리 미리 자식에게 물려주는 것이 나을 수 있다는 얘기다.
고가 주택을 보유한 사람은 주택임대사업자 등록을 해도 별다른 실익이 없다.
현행 제도에서 주택임대사업자 등록은 공시가격 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택만 임대소득세나 보유세를 감면받을 수 있다.
서울 내 어지간한 아파트 가격이 10억원을 훌쩍 넘는 상황에서 공시가격 6억원 이하 아파트를 찾기 쉽지 않다.
결국 수도권 다주택자는 증여 외에 선택할 수 있는 방법이 사실상 없다는 점도 증여상담이 늘고 있는 이유일 수 있다.
다주택자들은 양도세 부담이 시세차익의 최대 60% 이상으로 늘었기 때문에 팔아도 실익이 없다.
양도소득에 대한 세금 부담이 클수록 증여를 선택하는 사람이 늘어날 수 있다.
물론 증여에도 방법이 여럿이다. 일반적으로 부부간 증여(공동명의)는 10년 동안 최대 6억원까지 공제된다. 자녀 증여(5000만원)와 비교해 공제금액이 크다.
공동명의로 전환하면 종합부동산세(종부세) 부담도 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세되기 때문이다.
종부세는 공시가격 6억원까지 과세되지 않기 때문에 만약 종부세 납부 대상인 주택을 보유했다면 공동명의가 유리하다.
분양권 계약을 하거나 새로 주택을 매수할 때도 처음부터 공동명의로 돌리는 것이 절세 방안이 될 수 있다.
특히 분양권 계약 후 중도금을 납부하기 전 증여하면 계약금에 대해서만 증여세를 납부하면 되기 때문에 증여세 부담이 크게 준다.
각자 잔금을 낼 수 있을 만큼 자금 여력이 있고 자금 출처 소명이 가능하다면 분양권을 공동명의로 돌리는 것이 좋다반면 기존에 보유하던 아파트를 공동명의로 돌리는 것은 잘 따져봐야 한다. 증여받는 사람이 취득세를 납부해야 하고 증여세 부담도 크기 때문이다.
특히 장기보유 특별공제 기간은 공동명의 전환일로부터 다시 계산하는 만큼 단기간 집을 팔 생각이라면 곤란하다. 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 감소할 수 있다. 증여할 때 아예 빚까지 함께 물려주는 것도 절세 방법이다.
은행 대출이나 아파트 전세금등 부채를 부담하는 조건으로 증여를 하게 되면 증여세가 적게 나온다.물론 부담부증여가 항상 유리한 것은 아니다.
아파트 값이 많이 올라 차액이 발생하면 증여자 양도소득세 부담이 클 수 있으니 아파트가 1세대 1주택 비과세 대상에 포함되는지 살펴보고 부담부증여를 할지 일반증여를 할지 결정하는 것이 바람직하다.
자녀에게 채무상환 능력이 있는지 등을 세무당국이 항상 사후관리 하므로 단순히 증여세를 아낄 요량으로 부담부증여를 한 후 증여자가 빚을 갚아주거나 거짓 채무임이 드러나면 오히려 막대한 과징금을 물 수 있으니 주의를 해야 한다.
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